如何定义“改善性购房”，有的说是要换个更通透的空间，有的是想拥有更好的居住环境以提高生活品质，有的则是为了孩子读书方便，但不管是哪一种，实际需要是第一要旨。于是无论政策如何变化，无论市场是向左走还是向右走，作为改善性购房者，买合适自己的房子才是最重要的事情。
看准机会 “以小换大” 条件允许 “一步到位”
贷款条件要分清
公积金贷款要巧用 【置业提醒】由于商业贷款与住房公积金贷款对于首套房在认定方面存在差异，因此建议首次改善型需求用足住房公积金贷款。根据现行住房公积金贷款政策，即使是存在商业贷款记录，只要在购房时名下无房产，住房公积金贷款不受影响，还会以首套房来对待。而商业贷款是认房又认贷，只要贷过款，无论是否有房，都算二套房贷。因此，改善型购房可考虑先卖后买。 【典型案例】刘先生曾全款购置了一套70平米的小两房，现在他想贷款置换一套面积150平米的房子，这种情况能否享受到优惠利率。 【置业建议】首次换房，申请房贷利率需要提前了解。如果购买首套房时采用的是全额付款方式，那么还有机会享受到优惠利率。而这要求在购房之前，必须出售自有房产，让房产记录“清零”从而符合首次置业标准，享受到房贷优惠利率。 而另外一种情形，如父母名下的房产自己有份，则需将该份额“转让”给父母，否则，即便是出售自有房产，也会在申请按揭时无法享受到优惠房贷而承担相对较高的贷款利率。如果第一次置业已经动用了商业贷款，则不管购买的是普通住宅还是非普通住宅，再次申请按揭，一律按“二套房”对待。 【典型案例】在某事业单位工作的孙先生，其名下已经有一套100平方米左右的住房。看着孩子年龄越来越大，他萌生了再买套房子的想法。可就在他看房的过程中，信贷政策的出台，使他陷入两难境地。孙先生说，他一直在犹豫，不知是买套面积小的房子还是“一步到位”买套大户型。 【置业建议】已有一套房的改善型购房者，条件允许的话，“一步到位”购房是不错的选择。因为暂时买套小户型，可能购房成本节省了，但是，组建家庭后随着家庭成员的增多，比如生小孩或者小孩读书了再去换套大房子，不如竭尽所能，直接选购大户型。 对于改善型需求而言，购房的目的是想改善居住品质，比如换面积、楼盘档次，或者换地段等等。根据自身的需求出发，结合自己的资金能力，尽可能去选购最接近自己实际需求的住宅。如果有所保留退而求其次，浪费一次购房权不说，未来买房还要承担契税此类额外支出。另外，申请贷款的次数也有限，用一次就少一次。 【典型案例】陈先生在市中心有一套小居室房子，尽管地理位置优越，但孩子毕业以后回来一家三口住显得有些狭小。因此，买套大房子改善全家的宜居品质，成为他们家的首要大事。但是由于莆田房贷政策的限制，再买房会有一定的压力。 笔者了解，像陈先生这样的市民不在少数。由于莆田限贷政策的出台，一定程度上抑制了这部分人的购房需求。 【置业建议】由于二套房认定标准是认房又认贷，对于本市市区已拥有1套及以上住房（有房贷记录）的本市户籍居民家庭来说，可考虑将其中一套出售后再购置新房，以旧换新，或者以小换大，以减轻购房压力，但前提是看准机会。 在选购大户型时，除了要关注采光、南北通透性及卧室朝向等常规要素外，还要关注以下几方面：景观要素，选择购买大户型的人群，都是为了改善居住环境，功能间是否合理，改善性住房家庭人口较多，要兼顾每位家庭成员的起居习惯以及合理性；物业要素，通常购买大户型的置业者，短期内不会再有换房的意愿，建议购房者最好选择信誉好、口碑好的品牌地产商，通常与这样的小区所匹配的物业公司，服务也会比较周到。 |
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