去年年初以来，历经“新国八条”、限贷等一系列调控政策的轮番打压以及万科、万达入驻的冲击，自2011年下半年开始莆田楼市渐入冷淡。面对库存攀升、成交低迷的市场环境，资金回笼的压力，年底开发商开始加紧出货。而为了刺激需求，开发商只好降价跑量。今年1月份起，莆田相继有“6字头”、“5字头”，甚至“4字头”楼盘的出现。与此同时，开发商不断变通营销手段，以求成交，曾经销声匿迹一段时间的“低首付”又重现莆田。 

为跑量，开发商促销出“奇招”

　　只掏8万多元就能买一套房，你信吗？日前，笔者就莆田楼市“低首付”这一促销现象进行了一番了解调查。笔者发现，近段时间之所以会出现8万、12万、15万就能按揭买房的现象，大多是因为部份开发商自行为购房者垫付部分房款而形成的。有的开发商施行“二成首付”方式，有的甚至为其垫付“一半首付”。
　　“低首付”营销模式，在龙年莆田楼市的促销大战中，有数个楼盘都在沿用。据了解，一般来说，在这种代垫的模式之下，购房者只需要付低于银行规定的首付，其余由开发商来垫付，但开发商会要求与购房者另签一个补充协议，让其保证在约定的时间内无息归还开发商垫付的房款。对此有购房者表示，开发商垫付行为可以说是在一定程度上降低了购房人的首付压力。以一套100万的房子为例，按莆田现行规定，首套房贷款首付比例为三成，需交首付30万元，而按“二成首付”来算，购房者便可以暂时免于承担10万元的房款压力，如果是“一半首付”则多达15万，这对于年轻的、以及普通工薪阶级的刚需购房者来说，无疑是给了他们一个1-2年的缓冲时间。
　　低首付、代垫首付款，在莆田并非新鲜事。早在2008年楼市宏观调控之后，楼市曾掀起一波代垫首付的营销热潮，随着楼市转暖，淡出楼市。然而，到2011年下半年楼市进入深度调控时，低首付、代垫首付款，又重现江湖。据笔者了解，目前莆田市场上出现的开发商垫首付的行为多针对首套房的刚需客户。据业内人士介绍，如果涉及的是首套房，开发商垫付两成后，实际可回笼80%的房款，即便是二套房，也能回笼50%，这总比房子卖不出去强，而且垫付的部分，大多数买房人也是会还的。专家表示，开发商这种垫付房款行为实际上降低了购房门槛，是开发商在萧条的楼市环境下的无奈之举。

“低首付” 买卖双方皆担风险

　　有业内人士分析说，如果开发商垫付了20%或50%后，市场发展了变化，房价大跌，那么购房者就存在不愿还款和不愿还贷的可能。如果购房者停止还贷，银行可以申请将其名下房产进行拍卖，如果购房者拒绝向开发商还款，开发商可以跟进双方签订的还款协议追索。
　　开发商这种帮购房者凑齐首付，再去银行办理按揭的行为，是不可能告知银行的，银行也不可能一一去了解，一旦这种行为的规模变大，被银行发现，银行很可能对该开发商停止一切贷款包括开发贷，其他银行也会立即跟进，“这对开发商是得不偿失的。”而且由开发商垫付部分首付款，购房者在向银行申请贷款时，可能要承担部分信用风险。因此购房者在购买这种房子的时候也需要增强风险意识。
　　有法界人士介绍，但按揭贷款办成后，房子的抵押权归银行所有，由于开发商参与了房贷申请虚假信息的提供，日后如果出现购房者不付垫付款的行为，开发商凭垫付合同，跟购房者打起官司来很难打也很复杂。
　　也有业内人士认为，开发商通过自行垫付首付而达成的“低首付”促销其实隐藏着极大的潜在危害和风险：一方面，购房者自身能力不足。由于还款周期较长，该类现象可能导致的危害普遍在一两年后才能暴露出来，一旦大量爆发后果不堪设想。另一方面，开发商违规套取银行按揭贷款，不利于房地产市场发展。
 

楼市调控大行其道，促销“火拼”战或将上演

　　业内人士分析认为，这种垫付部分首付的做法，其实是除降价以外的另一种营销手段。它的出现，说明目前有些开发商的资金还是很紧张，希望能将手上的房子尽快卖出去，由于市场上有买房资格的客户数量有限，开发商只能想方设法来促销。而据笔者了解，实际上，去年以来，全国各大中城市均出现过“低首付”卖楼的情况。
　　调控之下，开发商把能用的降价、送面积、“低首付”等营销手段都用上了，表明了开发商急于推盘的心理。 世联地产董事长陈劲松认为，在债务压力之下，2012年开发商必须想尽一切办法拼命收钱，否则将难以“保命”。
　　虽然刚刚闭幕的两会上强调，要确保首套房实行差别化利率优惠及保证个人首套房贷款。然而大的调控方向并没有改变。有人士预测，自去年来长期捂盘，导致资金链脆弱的一些项目，为了抢夺刚需，接下来很有可能会陆续卷入“促销火拼”的战争中。而现在打出的“低首付”促销牌，可能只是小试牛刀。