2011年虽已接近尾声，但楼市风云尚未平息。今年央行分别三次加息，加息的累加效应将在2012年1月1日起集中体现，这也就意味着对于绝大多数房贷客户来说，再过十天时间，就要开始为今年三次加息"买单"了。加息的累加效应体现后，5年期以上贷款基准利率将提到7.05%，累计增加了0.65个百分点，上涨幅度超过10%。一时间，是否现在就要通知银行准备提前还贷，成为了让不少房贷购房者大为纠结的难题。
       对此，有专业人士分析认为，提前还贷固然能节省房贷利息，但是也有一些情况是并不适合提前还贷的，购房者必须谨慎思考，仔细核算，不要看见加息就以为提前还贷合算，比如说有以下四种房贷情况的借款人就不适宜提前还贷。

四种状况不宜提前还贷

情况一：享受7折利率房贷
       专业人士分析认为，首先是已享受的7折至85折优惠利率的房贷最不应该还。以5年以上贷款利率为例，按明年1月1日调整贷款利率后，基准贷款利率为7.05%，如果贷款者此前享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受85折利率，则优惠利率为5.9925%。
       以100万元20年期等额还本息的贷款为例。部分购房者按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算，每月月供为6463元，明年1月1日后，这部分购房者还能按7.05%基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。对贷款人的日常生活不会造成什么影响，这部分购房者不需要提前还房贷。
       而理财师尤其强调，在目前首套房贷款利率都比基准利率高的态势下，提前还款看似节省利息，实则得不偿失。

情况二：等额本息还款到中期
       等额本息还款已到中期的房贷购房者不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说贷款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果贷款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

情况三：等额本金还款已过1/3
       对于等额本金还款期已过1/3的房贷者如提前还贷也不划算。
       据笔者了解，等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。据测算，使用该还款方式的还款周期，当还款期超过1/3时，其实贷款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。

情况四：投资收益高于贷款利率
       投资收益高于贷款利率的不宜提前还。理财师认为，尽管投资时风险迭出，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。
       对于已经享受7折或85折优惠房贷利率的贷款人而言，即使没有好的投资渠道赚不到更高的收益，但目前半年期、一年期理财产品的收益率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。

两种情况适合提前还贷

       对于房贷利率按基准利率执行的购房者，理财师建议，在还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的，此时提前还款较划算。
       例如，对于此前按基准利率还房贷购房者目前执行的利率为5.94%，这部分购房者目前每月月供为7129元，执行7.05%的贷款基准利率后，这部分购房者每月月供为7783元，两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元。这部分购房者有必要提前还房贷。
       值得强调的是，提前还贷注意三个问题：首先要问清银行要求，如是否要收违约金。购房者也要准备相关文件，如身份证、借款合同到银行办理审批手续。购房者要及时退保及解抵押。贷款人如果结清贷款的话，一定要及时携带房产证、结清证明和抵押在银行的其他权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。